[地產頭條] 羊年房市新制 多空紛陳

中央社 – 2014年12月31日 上午8:09

（中央社記者韋樞台北31日電）2015年房市不少新制上路，房仲整理政府公告的新制，其中三讀通過的奢侈稅修正案、北市開徵囤房稅、內政部容積獎勵總量限縮，以及綜所稅的課稅級距調整等將左右羊年房市。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，眾所關心的房地合一稅，原則上朝自住與長期享有優惠、土增稅不重複課稅、不併入個人綜所稅、配套的奢侈稅退場、會有排富條款、單一或是分級稅率再商議等方向。但是在證所稅大戶條款的前車之鑑下，房地合一稅的實施日期才是關鍵，實施前房市不至於雪上加霜。

值得注意的是，金融監督管理委員會對保險業投資商用不動產最低投報率2.875%的門檻可能鬆綁，以符合現況約2%的商辦報酬率，商用不動產市場可望由壽險業者領航破冰，讓房市寒冬露出一線曙光。

至於奢侈稅再擴大適用範圍，將非都市土地的工業區土地納入課稅範圍，自住換屋免徵奢侈稅的要件，須有自住事實。張旭嵐分析，奢侈稅從100年施行至今，發揮抑制短期炒房效果，不少投資者改把目光轉向未列入奢侈稅課徵項目的工業用地，影響最大的將是非都市工業區土地交易最多的桃園縣和宜蘭縣。

另外，為建立都市計畫容積總量管控機制，回歸都市計畫體系管理，進而增訂的都市計畫法定容積獎勵的總量管制累計上限將於2015年7月1日施行。

其中，規定土地使用分區除依容積移轉規定可移入容積外，於法定容積增加建築容積後，實施都市更新事業的地區，不得超過建築基地法定容積50%，或各建築基地0.3倍的法定容積再加其原建築容積。實施都市更新事業以外地區，則不得超過法定容積20%。

張旭嵐說，這項條文的修訂在市場上已喧騰一時，也掀起建商一波「搶照潮」。2015年7月容積總量管制上路，面對爭議難決的都更用地，以及未來獵地減少的容積獎勵，使得建商可興建的樓地板面積變少，未來恐反映在房價上。