跟著都市計畫買房子：簡單五個數字遠離都更陷阱宅(上)

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原文出自於：幣圖誌




紅色子房語錄：買老房子等都市更新，真的那麼好賺嗎？用五個數字簡易分析要不要買(等)下去！


這陣子紅色子房注意到市場上有些一線建商開始退出耕耘已久的都更案，因為發現「都市更新整合實在太難了！」，造成一些都更老屋投資人傻眼不知如何是好。紅色子房在過去產官學的工作職涯裡都曾經參與都市更新，知道都市更新過程裡財務操作及政府都更審議其實都不是問題，最難的部份就是整合。紅色子房也曾經在CCIM不動產投資論壇中發表都市更新投資若計入時間成本的話，其每年投資報酬率大概還不如買台塑四寶股票。(最近台塑似乎也不行了)

然而，目前想住台北市的話，以首購族的能力，大概還是只能買老房子吧。面對屋主或仲介用都市更新議題抬高價格，要怎樣知道都市更新會不會是個陷阱，還是未來真的有機會實現？紅色子房教大家如何用50、40、30、20、10這五個數字來遠離都更陷阱宅。




數字50：都更單元範圍住戶在50戶以上



都市更新單元就是政府核准可以劃定都市更新送件的單位，其劃定基準以台北市為例，一般都要在基地範圍1000平方公尺以上。但由於劃定都市更新單元只要10%的住戶同意就可以為之，因此門檻不高。讀者們可以由台北市都市更新處網站查詢該住宅位置是否已被公告劃定都市更新單元。若有，恭喜你已向都市更新成功邁出第一步。然而，雖然依照法規最後的都市更新實施計畫送件門檻為75%住戶同意，但實務上政府要核定實施還是希望要100%同意，不然還是有社會正義問題與影響選票的抗爭事件。

因此，紅色子房提出50戶其實是個概念數字，各位想想50是個什麼數字？在學校是一整個班級，在軍中是一整個連。要這麼多人100%全部同意一項與自身利益休戚與共的事情，是多麼困難的一件事？ 所以，若是想在10年內順利藉都更投資出場，看到50戶以上的整合規模還是請直接離開吧！


數字40：區域新成屋房價在每坪40萬以下



算算台北市老屋仍然太貴，往新北市走會不會還是有都市更新的投資可能？中和、永和、汐止、淡水老舊街區會不會有機會？依照紅色子房長期與建商打交道的經驗，一般建商在評估土地開發或合建時有個「價價比」，就是每坪「未來賣價/造價成本」的比值，目前一般建商對這個比值的安全要求約在3.3以上。也就是說若某地區推案在每坪99萬元，其容積建坪成本加上營建成本應該要壓在每坪30萬以下。

因此，由於在北部都會區蓋一個優質集合住宅其營建成本大概都在每坪10萬元以上了，故不含容積建坪成本其未來賣價都需要在每坪33萬以上才行。故若加計都市更新合建分配容積建坪成本，該區域新成屋必須在每坪40萬以上才有機會。

也就是說，新成屋在每坪40萬以下的區域，對建商實在是沒有都市更新的誘因，除非他再降低營建成本。所以讀者可以想想，為何出了台北都會區，桃園、新竹、中南部等就幾乎沒有都市更新案，因為這些地方的新屋房價仍然不夠支撐都市更新重建的成本！


數字30：老房子屋齡仍在30年以內



在台北市建物想要都市更新，必須符合台北市都市更新處公布臺北市未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區環境評估標準中十四項指標的其中三項，其中紅色子房認為最關鍵的也最常見的就是「屋齡」。由於目前大部分的老舊房子都是鋼筋混凝土造，其得以辦理都市更新的年限就是30年。

紅色子房有位朋友兩年前曾興沖沖地告訴我，他用很便宜的價格法拍到一戶外觀破舊的房子，打算找鄰居一起談都市更新。我檢閱他的建物謄本發現，離可以辦理都更的30年限還有五年，同時也沒有其他指標可以取代湊足三項指標，因此建議他還是加一點價直接賣掉，因為等5年的變數實在太高了！

至於數字20與10各是代表什麼意義呢？且待紅色子房下回分解。

從價價比角度一定有朋友會說還是可以買到10萬出頭的新房子呀，難道營建成本每坪只有3萬，土地不用錢？我只能說，在製造業裡有些事鴻海做得到，營建業也做得到！

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