中國冇得「翻牆」了！

GSCFX金石資本

中國無奇不有，近日房地產一份規劃文件，再次震驚了13億中國人。《中共中央國務院關於進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》列出，地產商未來要推 廣「街區制」，原則上不再建設「封閉住宅小區」，已經建成的住宅小區、大院則要逐步「拆牆」，推廣內部道路公共化。

共產黨就是道路、真理、生命。簡單來說，就是霸道政府突然宣佈，要將屋苑的圍欄拆除，不論公屋、居屋、私人屋苑也要玩開放，任由人車通行，樓盤亦冇得再sell園境設計，唔理你家住半山，抑或水舞間，都要交返屋苑入面嘅道路畀阿爺。

要推行爛政策，自然有爛藉口。中國政府今次的解釋是：「封閉式小區是農耕時代的產物」，經常自詡經濟發展乜乜乜的中國，忽然又自認仲係一個小農社會。雖然政府美其名指，「拆牆破院」可以解決社會交通水泄不通問題，但令居民家無寧日，事件當然引起各界口誅筆伐。

《金 融時報》的分析文章十分透徹，更以《「小區拆牆恐懼」考問中國城市文明」》為題，揶揄中國做法毫不文明：「中國封閉式小區的通行化，是在中國公共服務水平 差、社會安全程度低、民眾相互之間信任程度低的中國現實中，所必然出現的一種狀況……較高收入者傾向購買「封閉住宅小區」，以獲取安全和高品質的生活，且 與周邊居民區隔開來。」

事實上，中國實行土地公有制，所有城市土地都是國有土地，業主買樓，不等於擁有，房屋的年限只有70年。在中國大部 份的住宅小區，是用「出讓」方式獲得國有土地使用權的，業主買樓時，所支付的金額，其實已經承擔相關的「土地出讓金」，多年來地方政府也收取了龐大的土地 出讓金。如今政府突然「拆牆破院」，等於業主白交「土地出讓金」，再豪華的私人屋苑，也淪為單橦樓，屋苑會所的靚廁也隨時變公廁，實在匪夷所思，但也印證 中國沒有真正的城市文明。

近年內房流行以分拆物業管理公司上市，釋放公司價值的投資故事吸引投資者目光，有花樣年（1777）的彩生活 （1778）、中海外（688）的中海物業（2669）、恒大（3333）的恒騰網絡（136）等，但此突如其來的政策一旦實施，未來物業管理公司要加管 理費，推高公司收入的大計自然舉步維艱，大大影響這類股份的投資價值。

中國的網絡世界要翻牆，現實世界卻玩拆牆，管治一貫本末倒置，投資者 無所適從，撤資自然無可避免，久而久之，更會釀成國家級信心危機。數年前，不少地產商也在中國高價搶地皮，要建豪宅、城市綜合體，但當私人物業失去了意 義，售價定必大打折扣。現在再回看，早已悉售中國地產項目的李嘉誠，你佩服嗎？