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[房地產] 張金鶚的房產七堂課讀後感續1-----購屋的大同世界

樓主 hkcarnby
58841010-7-27 20:53

在綠角那邊看到一本關於房地產的書,轉貼給你們看看

賣出一棟房子，對誰有利?對建商有利。因為手上的成品有消費者購買。對銀行有利。因為很多買屋的人需要貸款。貸款利息就是銀行的收入。對媒體有利，因為建商會撥置廣告預算來推銷房產。

當有那麼多人想要賣你房子時，我們消費者難免陷入和買基金時一樣的狀況，那就是放眼所及，都是優點、好處，與你該買進的理由。

常見的”買房保值”、”台北房價只會升不會跌”、”人口愈來愈多房子一定愈來愈貴”等等方便的說詞。其實往往沒有根據。

“人口愈來愈多，所以房子愈來愈貴。”這種說詞可以比擬為能源基金那種石油愈挖愈少所以一定愈來愈貴的廣告詞。專灌不願思考的大腦。人類可以用的能源只有石油嗎?就像汽車發明以前，可能有人以為投資養馬場穩賺不賠。結果汽車發明後，沒有人要騎馬上街了。自工業革命以來，人口數呈爆炸性成長，房價有呈爆炸性成長嗎?看看外國長達200年的房價資料，你會發現，房價頂多是和通膨打平而已。

買房子保值或甚至獲利的說法，就像以為新興市場股市一定會比成熟市場賺更多的說法。都是將最近的現象向未來無限延伸。過去歷史，都沒有人買屋賠錢的嗎?房價是不會波動，只會一路向上的嗎?

還有”台北房價只會愈來愈貴，現在不買以後會後悔。”這種說詞有點可怕。讓我聯想到1998、99年當時，美國投資人是不是一樣在想，科技類股股價只會愈來愈高。現在快上車吧。當某項投資看起來似乎是穩賺不賠時，你就要小心了。

房子絕不是付出任何代價都要取得的物品。當我們買車、買電腦、買衣服、買水果，都知道要多方比較，讓每一分錢發揮最大的用處時，為什麼買房要急急忙忙，好像不快買就會錯失什麼，不買房價就會再漲上去一樣?

張教授似乎被認為是房地產的空頭代表。看完此書，你會知道這不是事實。他只是告訴我們，買房子要小心、要做功課罷了。不要輕易聽信各種推銷的方便說法。當然這種觀念會拉高賣方的推銷難度，難免形成對立。但我必需說，會嫌貨的才是買貨人。

就像我這個部落格最常批評那種投資工具?那當然是共同基金了。我不買共同基嗎?不，我的投資全都是透過基金和ETF。就是因為我知這項投資工具的重要性(不僅對我，對投資大眾也相當重要)，所以我才要批評這些投資工具。唯有當買方建立起批判意識，他才有可能擺脫弱勢的地位，他才有機會選到好東西。

基金是好東西沒錯，但當你要花費股票型內扣至少1.5%、債券型內扣至少0.75%的費用，還要付出佣金，還只能買到不知道它的投資策略，葫蘆裡不知藏什麼藥的基金時，基金就不一定是好東西了。

房子是大多人的必需品沒錯。但當你付出了太高的代價，背負太重的房貸，沒想過自己要怎樣的房子，只買進了一間建商或仲介口中的好房子時，房子真的是好東西嗎?

張教授在這本書中用心良苦的一一破解市面上常見的”購屋神話”，就是希望購屋者在看屋買屋時，不要掉入明顯可見的陷阱。他這麼做的目的不是要讓房地產賣不出去，而是體認到房產對大多人的重要性以及房貸的沉重負擔，希望購屋者能做出一個日後回顧仍覺明智的決定，而不是後悔的選擇。值得注意的是，很多，或者應說是全部，日後讓我們感到後悔的選擇，在當時，我們常覺得自己很聰明。

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頭香 hkcarnby
10-7-27 20:54

房地產買賣(或說是投資)一直是我在接觸金融投資後覺得相當欠缺的一個部門，但是它又非常重要。一個人一生買過的最高單價物件，通常就是他住的房子。至少上百萬，多則上千萬。面對這個最大筆的消費，能節省下1%的金額，或是能逃掉可避免的錯誤，都可以省下相當大筆的金錢，讓錢的使用更有效率。所以當自己在投資方面已經看了幾十本書，對於房地產的知識卻只停留在 REIT的程度，心中不免懷疑自己是不是有點本末倒置。所以最近在書局看到張教授所寫的張金鶚的房產七堂課，便拿起來翻閱一下，覺得頗有參考價值。買回家後細讀，發現果然值回票價。

首先，我們還是先看這本書最重要的資料源，也就是作者。張金鶚先生本身是政治大學地政系教授，他的學經歷全都是建築與房地產相關。我特別喜歡這個學界的身份，因為至少有兩個優點。

一是他會看整體。學界的資料整理注重整體性，看的是整體市場的變化與發展。學界論述比較少故事般的說法。故事有時很有趣沒錯，但是卻不能當做通則。像講投資，媒體整天報的都是誰誰誰投資賺大錢的故事，請問，那沒有賺錢的人呢?是不是去努力投資就會賺錢?整天看故事，會讓人對事物產生偏差觀點。這就是為什麼我在找尋財金資料方面，比較喜歡看來自學界，或是有系統整理過後的研究資料的關係。

第二個優點是，作者與讀者沒有利益衝突。利益衝突是一個老問題，但是一個很嚴重的問題。業者人士假如能體會到自身與客戶間的利益衝突，那麼以他瞭解業界內部，再加上為對方考量的心境，寫出來的東西就會非常有可看性。兩個例子，一是基金業界的柏格先生，一是保險業界的劉鳳和先生。這個部落格中也有好幾篇他們著作的讀後心得。另一種則是不需要賣什麼東西的學界人士，譬如漫步華爾街的作者，Burton Malkiel教授。同樣的，張先生不用賣房子給我們讀者，內容會比較中性客觀，這也正是身為房地產買方的讀者所需要的論點。

回到書的內容。書名為七堂課，內容編排也很有條理一一列出各課主題，每章之後還有總結。很容易讓讀者提綱挈領的抓到要點。不過我這篇讀後感，就直接挑出我覺得很有印象的重點來寫。

作者在書中很快就談到一個核心問題，買房子是投資還是消費?

這是一個很重要，而且是所有人在購屋之前都應想過的問題。

我們先回想一下投資的定義。投資是將當下就可花用享受的錢儲存起來(不論是放入定存還是其它投資工具)，以待日後享用。投資的重點，在於延後享受。我們想想看，我們買房子的目的是什麼?等待日後高價時賣出，或許有。但對大多數的人來說，買房子為的是要有個家，是要買來住的。也就是要買來用的，也就是當下的享受。所以，買房子對大多人來說，是一種消費。作者在書中也有寫出以消費為目的和以投資為目的的購屋者的比重。數據證實，大多人買屋是為了消費。

既然買屋是自己和家人要用的，那麼考量的重點，就在於自己和家人想要怎樣的房子，住在怎樣的環境。只有當你自己先把這些問題想好之後，當面對多到不知從何選起的建案和中古屋時，你才知道那些是可能的候選。而不是聽到建商或是仲介，說這個房子有多好又多好，未來多有增值潛力，你聽了很心動，其實這些都不是你要的東西。不知道自己要什麼的人，難免會被牽著鼻子走。就像一個不知道自己想要開什麼車的人，去看車一定也是被介紹各種”優質”汽車，然後一個頭兩個大，不知道從何選起。

重點還是在我們自己。我們要從這個世界上挑出一棟合適我們的房子，而不是我們要去適應房子。房子有再多好處，假如不是你想要的，那又有什麼用呢?同樣由這點衍生出的概念就是，不要為價格便宜、為優惠房貸、為低利貸款這些因素而買屋。是我們自己要決定要不要買屋，不是這些優惠的有無幫我們決定要不要買屋。這些只是考量因素之一。(書中還有詳細說明，這些”有利”因素，為什麼不見得真正有利。論點相當不錯。)

這本書在，”房貸如同融資，小孩勿玩大車”這節中，提到房貸的槓桿本質。只要你去借錢，你就是負債。心理帳會讓我們將債務分門別類，譬如這個債是融資投資，這個債是信用卡債，這個債是房貸。Well，這些不同債務的利率或有不同，但其實，不管你為什麼負債，負債就是負債。你為了投資借200萬，和為了房貸欠 200萬，你都是欠某人200萬。只有你自己才會記得這些債要對應到那裡去。但是，債就是債。

所以，當投資人在股票方面對於借錢投資一般都具有相當的警戒心之際，我們卻對房貸帶來的負債太過寬心。但事實上，房貸一樣是負債，它一樣會讓你的整體財務狀態中出現槓桿，會擴大賺賠的幅度。所以對於單純買屋居住，買房當消費的人，要注意房貸是否在自己可負擔的範圍內。不要買了太貴的房子，變成工作天要加班，星期六日還要兼差，才付得起房貸。給自己帶來過大的生活壓力，也犧牲與家人相處的時間。這時是人住在房子裡嗎?不，恐怕是房子壓在你的背上。而買房是為了賺取價差，純為投資之用的人，再使用房貸，那他和股票投資一樣，面對斷頭的風險。他可能會賠得很慘。

http://greenhornfinancefootnote.blogspot.com/2010/07/1.html