張淳淳教你30萬買屋當富豪

綠茶妹

回復 28# hkcarnby


對呀，我覺得這本書適用於台北縣市。
台灣的其他地區的房地產沒有台北縣市這麼熱絡。
像南部的房子不太會漲價，
沒有像她書裡寫的這麼好。

她是一位教明星跳舞的舞蹈老師，
後來她賣塑身產品賺錢開公司，
然後又投入房地產的生意。

我覺得我們兩岸三地可以多交流些資訊技術。
前幾年有位大陸人來台灣觀光時，發現蔥抓餅很好吃，
回去後改良成大陸口味，
就發了大財。

對喔@@什麼叫做功德
ㄏ
都忘記要打這篇了
這星期五在打!!

hkcarnby

回復  hkcarnby


對呀，我覺得這本書適用於台北縣市。
台灣的其他地區的房地產沒有台北縣市這麼熱絡。
像 ...
綠茶妹 發表於 09-12-28 11:26 PM

大家身處不同的地方，接觸不同的人和事
多交流說不定可以收他山之石,可以攻玉的效果
大家有空的話多點談談風俗習慣，看看我們能否找到金點子

hkcarnby

圖書館只有這本
賺錢女王張淳淳 : 教你投資與省錢致富
張淳淳教你30萬買屋當富豪是最新的嗎？

綠茶妹

回復 32# hkcarnby

教你省錢致富比較新。
不過「30萬買屋當富豪」是完全講房地產的書。
想當投資客要看這本書。

   

hkcarnby

回復  hkcarnby

教你省錢致富比較新。
不過「30萬買屋當富豪」是完全講房地產的書。
想當投資客要看這本 ...
綠茶妹 發表於 09-12-30 06:57 PM

教你省錢致富昨天看完了,喜歡前面說他做生意那部份,即前面1/3內容
後面說省水省電信用卡等我覺得格局太小了,省那些不會令你賺到大錢

綠茶妹

回復 34# hkcarnby


   呵，我也是覺得省小錢助益不大。我很喜歡看做生意的書報，像商業週刊和今週刊。
裡面講介紹新產品和新的商業模式，很有趣。
我比較喜歡看今週刊。雖然商業週刊的市佔率好像比較高。
感覺今週刊寫的筆法我比較看的懂。

綠茶妹

回復 36# kkentt


    她買什麼樣的房子呢？很好奇。

hkcarnby

在網上看到一個運用房地產投資提早退休的人寫的BLOG

Blog 友回應 :
As you are already retired, I think borrow money to investment is too risky. You never know how the property trend go up or down ? I think you also experience 1997 property crash. 60% of the value gone. A lot of people bankrupt at that stage. It may not be so bad now. The leverage percentage should be very careful.

答覆 :
好多謝你的回應。我相信大部份人怎至一些投資專家都會和你的意見一樣 - 退休後投資應該保守，以保本為上，回報率跑贏通脹已經好好。但我的想法不一樣，我看見一些己經退休的前輩，他們消費的態度，完全變得審慎，飲茶時一定要等下午茶時段才order特價點心，去旅行要等特價團才捨得去。老實講如果要我這樣退休，我情願繼續努力工作，之後盡情消費。要享受人生達成夢想，我的想法是需然我唔再為工資而工作，但我仍需努力購入資產，增加現金流達至錢為我而工作這一個目標。但在沒有工資的情况下，我怎樣繼續購買資產？而銀行取態又是怎樣？在此和大家分享我在退休後在這3年間購入5層樓的經驗。

05年8月我從政府提早退休並收到一筆約250萬的退休金，這筆退休金等於private sector 嘅公積金，不過在政府做還有monthly pension equivalent to 現時滙豐和恒生都promote緊嘅每月退休入息計劃。一般人會將這筆錢減少債務e.g. 還mortgage，買股票收息或做定期等的normal 退休財務安排，但我卻相反-我用這筆錢盡量增加自己嘅債務，在這3年間問銀行借入550萬買入5層樓收租增加現金流。我這樣做之前我完全無睇過 Retire Young Retire Rich 這本書，但我所做嘅方法卻和作者在chapter 3 How I Retired Early 所說一樣，購入房地產，用銀行嘅債務增加自己現金流來支援自已退休一樣。所以我初時睇呢本書嘅時候，真係好有共鳴。

我廿一歲開始在政府工作，工作了廿五年，並在46歲時提早退休。在退休時我手頭上hold住4層樓(1層香港和1層深圳用作自住)，除了海怡還有60萬mortgage之外，其餘己還哂。有blog友問我怎樣在退休前供完4層樓，我的方法其實好簡單：

    * 我每一個月差不多將人工嘅40%用嚟供樓和儲蓄起來再買樓，其餘的才作消費，積聚財富真係無吔short cut 嘅。咁係咪好辛苦呢，又唔覺喎。退休前我住海怡866呎4房單位，亦有請印佣打理家務，我只不過唔買車，唔買名牌，自助旅遊instead of參加豪華團等。
    * 我買嘅樓除左海怡866呎自住之外，其餘全是細價樓，買入價唔太貴，百幾萬好易供完。
    * D樓全部無停過出租，收租其實幾和味，e.g.我其中一層樓，每個月average收 $8000 租 x 12 months = $96000/year，十年間唔經唔覺收左差不多100萬租，自己都嚇一跳。
    * 我買樓通常開始都會做15年mortgage，手頭鬆動左之後我一定會轉回供十年，重要係2個星期供一期個隻，可以減少利息支出，而且收 bank statement 嘅時候，見到個欠款amount越嚟越少，有progress先至有心機快d供完佢。
    * 退休前我其實曾經有一段時間hold過5層樓，其後賣掉一層cover 其它樓嘅mortgage。

好la回返正題我怎樣在退休後繼續購入5層樓呢？過程如下：

    * 我在未正式退休之前半年05年3月，襯每月重有salary statement，於是用40萬3成首期問銀行借7成買入中環嘉利大厦作價122萬(現時估價約240萬)，装修完之後立即出租，增加每月現金流。
    * 05年8月收到250萬退休金之後，一筆過用138萬買入中環安榮大厦(現時估價約260萬)用作自住，之前用作自住的海怡放租。之後在06年4月我和太太到日本讀書，於是便將安榮都一齊放租，並將雜物移至深圳定居。
    * 07年1月放假回香港過新年期間，用60萬3成首期買入中環康威大厦作價198萬(現時估價約260萬)，餘款7成銀行供12年。4月收樓之後立即出租。手頭上已增至6層樓收租(3層 still on mortgage)。
    * 07年第4季樓價升約30% ，於是08年1月re-mortgage海怡套現150萬一筆過買入太子翠庭閣除即租出。海怡mortgage增至200萬(之前重有50萬 mortgage未還完)延長至15年。手頭上已增至7層樓收租(3層still on mortgage)。
    * 08年3月re-mortgage05年買入的嘉利和安榮大厦，套現140萬一筆過買入淘大371呎自住。嘉利和安榮大厦的mortgage則延長至20年。

以上買樓的過程中有兩點值得和大家分享：

    * 我買嘅樓都係200萬樓下嘅細價樓，用3成首期買入樓宇之後卽刻出租，再用增加嘅現金流support我買下一層樓。我prefer揸幾層細價樓 instead of 揸一層貴樓，因為可以分散租客方面所引致嘅風險。而且細價樓租金回報率亦比較高，易買易賣。如果好位置嘅細價樓升值潛力亦都唔差。
    * 我完全靠租金收入供樓，銀行grant比我嘅terms和普通街客無分別。可能因為我全靠租金供樓無退休呢回事，所以可以做over 60歲age limit嘅mortgage，這對於我以後繼續買樓做融資絕對重要。

我有時和舊同事飲茶都有同佢哋講我退休後買樓收租的經驗，但通常佢吔嘅回應都係『嘩！退左休就唔好攪咁多野喇，重借咁多錢點還呀？』，『都就快退休la銀行都唔肯借錢比你喇』等。我承應退左休都問銀行借咁多錢買樓，的確不易為人接受。但從我嘅example你可以看到我3年內投入240萬退休金到樓市去，現時這些物業升值所帶嚟回報已達300萬。而且最重要的是我唔係因為資本升值而買樓，Retire Young Retire Rich 本書亦有提到【我不會僅僅為了資本升值而投資。我從來不需要透過市場升值來為自已賺錢，那究竟是為了什麼，我是為了現金流而投資。】我3年前退休時每月租金收入只是2萬圓左右，但現時我已增至7層樓收租，每個月租金收入已跳升到7萬五千圓左右，比我留在政府做的工資還要高好多，而且這些租金收入係唔會因為我退休而減少，更可以随著我再購入新資產而增加。至此我己真正脫離了為工資而工作階段而進入錢為我而工作這一個階段。你可以說你問銀行借錢每月都要還 mortgage架？對！但最多亦只可以還你租金收入嘅一半，就等於你現時為工資而工作供樓最多還一半一樣無分別。那麽這樣做有怎麽風險？答案係真係無吔風險，你係為左每個月嘅現金流而購入資產，所以樓市嘅升跌對你影響唔大，如果租金因為經濟唔好而下跌，咁未駛少d囉，遲d會升返唔駛担心。

至此我買樓收租糸列，由開頭講買怎麽樓收租好，到怎樣透過re-mortgage買入第二層第三層....，到我姪仔怎樣在3年間透過買樓收租將 40萬asset increase到hold 住一千萬asset，最後到我怎樣在財務自由之後，繼續將買樓收租變成自己事業等，已一一和大家分享。我退休前只不過係一個政府中級公務員，我太太退休前是銀行文員，如果我吔都可以買9層樓，各位blog友亦都可以。我記得施永青講過，買樓致富嘅人佢就見得多，買股票致富嘅人就真係見得少，我就係一個 example，買樓還可以買股票則輸wor勁。

http://hk.myblog.yahoo.com/yccft/article?mid=2626

綠茶妹

謝謝分享。
在台灣很多人以房屋出租為主要收入，
但是房地產的書卻很少呢。
沒像股票書籍這麼多。

hkcarnby

那是真實的例子哦,親身示範了如何提早退休,真令人羨慕
在香港房地產的書也不多...

hkcarnby

他有12層房子收租哦,以租金支付買屋銀行利息,在樓市低迷時加按房子套取現金再買房子

物業	呎數	買入年份	買入價	租金	按揭供款
海怡	866	1991	139萬	12500	9000  (190萬，2.1厘, 22年)
高雅閣(西環)	423	1996	228萬	7500	6600(160萬2.45厘,  27年)
永利(中環)	405	2001	105萬	9300#(1)	-
深圳灣畔	800	2002	49萬	自住	-
嘉利(中環)	375	2005	123萬	8500	8800  (170萬，2.5厘，20 年)
安榮(中環)	450	2005	138萬	12000	7500  (180萬，2.1厘，22 年)
康威(中環)	508	2007	198萬	8800	7000  (150萬，3.5厘，24 年)
翠庭閣(太子)	458	2008	152萬	7800#(2)	-
淘大	371	2008	145萬	5700	-
淘大	443	2009	156萬	自住	-
南丫島	350	2009	64萬	自住#(3)	-
南丫島	520	2009	85萬	4300	-
			Total	76400/mth	38900/mth

gkazo

要選擇地點好但房子小還是選擇房子大較偏遠的房子呢？

ashell

我想因為做股票期貨的進入門檻較低，
所以市面上的書才會比房地產的書多吧，
但儘管進入門檻低，要獲利卻一點也不輕鬆。

後面說省水省電信用卡等我覺得格局太小了,省那些不會令你賺到大錢 ...
hkcarnby 發表於 10-1-2 02:14 PM

我的格局太小了

偶每天只能為了一些小東西
賣個五元十元就很高興

可是產地的阿伯，靠五元十元現金~
沒幾年最近又找營建公司來~拆舊場~蓋新場還擴大到旁邊的空地~通通都現金呢
我蓋的小模，一個小東西只賺五元十元~東西叫工人弄到好~我只負責清點數量在送貨運
我兩三天可以淨賺快人家一個月薪水

錢小真的就沒格局嗎?
在台灣可是一堆人靠小錢再蓋房子喔