房與錢的四象限：破除買房壓力的新概念

bituzi

幣圖誌│挑戰市場規則
紅色子房語錄：買房子是為了好生活，好生活卻不見得要買房子。請時時提醒查看你所在的象限位置


紅色子房從商業不動產裡學到許多買房子的新概念。

買辦公室還是租辦公室？許多全球五百強外商公司，以其背後鉅額的財力，坦白說要在台北買下整棟大樓是沒問題，但是他們仍然選擇租房子。為什麼呢？因為把資金投注在其營運本業之中，比將資金壓在不動產裡面獲利更高。

日進斗金的麥當勞，其漂亮造型的旗艦店是租的還是買的？答案是業主量身打造出租(Built to Suit)給麥當勞，麥當勞可以專注將資金投注在展店擴展與營運，同時藉由長期租約的法律條件，保障其內部裝修成本能穩定攤提10年以上。

讀者想到什麼嗎？


今天蘋果日報有一則新聞：


    9成老爸 嘆買房壓力大
    45-50歲已婚男購買力強 平均總價千萬

    【江碩涵╱台北報導】後天就是父親節，通常父親是家中經濟支柱、購屋重要決策人，房仲業者調查全台已婚男性購屋成交資料，45到50歲男性最具購屋實力，平均成交總價1035.9萬元，需求坪數56.2坪。爸爸努力為家庭打拚，但有九成以上男性覺得房價高漲、購屋壓力比上一代沉重許多。

    調查統計
    住商不動產分析，與女性購屋人相比，爸爸們購屋時較不接受小套房，30到35歲的年輕爸爸，平均買房坪數24.3坪、2房產品，平均成交總價為453.7萬元，「爸爸們較考量家庭需求，買屋時會考慮家人是否有獨立空間、是否滿足父母同住需求等。」

    買屋需求能力最強的是中年男性，45到50歲的男性平均購屋總價1035.9萬元、56.2坪房屋；50到55歲的男性平均購屋總價約967.4萬元、48.8坪。

    此時是男性工作顛峰期，不僅有存款，也是小孩長大、需要較多獨立空間的換屋時期，「爸爸們換屋時通常都會要求坪數增大、購屋預算也會拉高。」

    雖然市場資金行情不斷推升房價、薪水卻是原地踏步，但根據統計仍有6.7成的爸爸購屋時願意以小孩的居住、生長環境為主要考量，5成想從租屋轉為買屋，4成想從小屋換大屋；不過91%的爸爸認為現在買房壓力，比起上一代沉重很多。



在華人「有土斯有財，住者有其屋」的壓力下，男人買房子有時成為結婚的一項條件之一。然而紅色子房曾經在「房與錢的四象限 遇見奢侈稅」一文中簡單分類：

象限一「有房有錢」與象限三「沒房有錢」，人生是彩色的。
象限二「有房沒錢」與象限四「沒房沒錢」，人生是黑白的。

對於什麼叫有錢，每個人的標準不同，紅色子房先不予定義。

但對照以上的報導，辛苦的老爸們就是擔心買了房子落入象限二「有房沒錢」的屋奴窘境，陷入黑白的人生，才會產生這麼大的壓力。紅色子房同樣認為，應該先求「有錢」，再求「有房」。保持自己在房與錢四象限的上半部，才有美好生活與持續努力的動力。

我們以今天報導內的統計資料模擬以下兩位同樣是35歲的老爸角色：

小銘35歲，以453.7萬買了24.3坪的房子，換算房價每坪18.7萬，估計是位於淡水捷運站附近的兩房產品。

自備款三成136.11萬，是小明工作這10年以每月存1萬存下的錢與利息。
貸款七成約317.6萬，貸款年利率平均2.5%，每年繳息約8萬。

10年後小銘45歲，房價幸運地以每年3%穩定上升，以609萬出售。扣除十年來總計96萬利息及453.7萬購入成本，這個自住的房子僅為他賺得資金59.3萬。

然而，十年後此時，依以上售屋行情該區域應已達每坪25萬。這時45歲的小銘，為了家庭擬換購56.2坪大房子，以每坪約25萬計換屋所需總價為1405萬，以三成自備款421.5萬計，小銘除了賣屋還本息後賺得的59.3萬外，加上原始本金136.11萬，必須在前十年工作中存得226萬才有機會換屋。


再以新思維看看小駿的狀況:

小駿35歲，同樣累積136.11萬的存款。

此時他選擇住台北市區離公司近的兩房產品，租金每月1.5萬元，直接跟房東談10年穩定租約。此時藉長期跟著幣圖誌金湯尼、方卡斯選股看盤操作股票，其136.11萬資金以每年15%的投資績效，五年後累積達550萬。扣除10年租金花費180萬及原始本金136.11萬，他租房子卻賺得資金233.9萬，是小銘的4倍。

同樣小駿45歲時，為了家庭擬換購買56.2坪總價為1405萬的大房子，以三成自備款421.5萬計，小駿已有資金370萬，只剩約50萬的差距。另一方面，由於小駿這十年來租屋離公司近，肯為公司加班打拼付出，老闆看在眼裡很快就賞識拔擢小駿加薪當經理，他這十年來工作所存得的金錢可能比小銘多許多。

紅色子房強調，年輕人在「沒房沒錢」象限時，應循著以下的路線，達到「有房有錢」的退休人生。

當躍升房與錢四象限的上半部時，我們再一起朝向「有房有錢」來邁進。在此之前，以自用為需求，追求一個「好的租約」恐怕比尋找一個好的房子還重要！


想晉升專業不動產投資人應永遠記住：自用住宅是一種負債，不是投資。

abdiel

黑白講 …………
買了之後，強迫存錢
然後 用該房去借錢
才對吧

windr20

誰說一定要買房子，房貸沉重，讓人動彈不得...