政府為何要救房市?

stephen_chiou

大家有沒有感覺，
政府總是護著房地產的價格。
每次到房市低迷時，
政府就會推出刺激房市的利多，
例如幾百億低利房貸。
綠茶妹 發表於 09-11-29 12:41 PM

政府為何要救房市?
1. 怕銀行倒閉導致國內出現連鎖性金融風暴
2. 因為連年減稅,"財產交易所得稅"已經是政府重要收入了.
    ex: 證券交易所得稅,房地產交易相關的契稅、土地增值稅...

因為選舉的關係,(不分藍綠政府)連年來把個人所得稅和企業的營利事業所得稅都越降越低,
產業優惠也沒減少多少(電子業的稅負還是遠低於傳統產業),造成政府財源大減,
所以政府就帶頭炒熱股市和房地產來增加相關稅收,彌補收入(這點也真的不分藍綠執政,都是這樣搞),
你可以查看看新聞,今年台北市的土地增值稅還是"超收"的,比預期的還增收不少,讓北市府財庫大大進補.

所以如果房市和股市掛了,那政府的財源真的會大受影響,自然就護盤護的很用力.
,政府只要不搞到民怨沸騰、動搖統治基礎,那還是會繼續對房市護盤下去,
像我這種買不起房的無殼蝸牛就只能慢慢期待1990年房市崩盤的情況再發生一次
(當時聽說是因為政府公佈全台灣空屋百萬餘間,導致房市崩盤,自此之後政府單位不敢再公佈空屋率)
看最近行政院長說"不應該用金融手段打壓房市,而應該用增加供給的方式..."就能很清楚政府的態度了,
而最近調查的十大民怨中,"房價高漲"居首,也算是給他當頭棒喝吧.

另外勞健保費不斷調漲、警察卯起來開罰單幫政府搶錢,也都可以說是不斷減稅下,政府財源枯竭的後遺症,
(政府缺錢,到最後還是羊毛出在羊身上,全民一起買單)
其實跟前美國總統布希被批評的一樣,因為減稅的項目多半是富人受惠多,窮人受益不大,
反而造成政府財源大幅減少.(ex:土地增值稅減半就是最明顯的鼓勵炒作房地產的政策)
而內需長期不振,更是房地產高漲後必然的結果,日本就是最好的例子.
(因為房價高漲提高了企業的固定成本,直接推動物價;
一般人也需投入一生中大筆財富到房子上,自然就產生預算排擠效應,影響到其他消費)

其實壓抑房價最快、最省成本的方式就是
1. 公佈空屋率
2. 公開房地產實際成交價和成交數量
   (現在已有公告,但分區太大,應該比照房仲,公佈到每一條路的市價和成交量)
3. 用實際成交價和平均市價課稅,而非公告價

而用徵收土地、都市更新來"增加供給"但卻不公佈空屋率,其實只是給建商和民代更多上下其手的
炒作獲利機會而已.這就好像買ETF,雖然看到股價一值漲,但卻不知道淨值(NAV)和成交量,
如果一公開,發現股價遠大於淨值(也就是大幅溢價),那股價不跌才有鬼.
只要一公開這些數字,非精華地段40坪以下的平民住宅價格一定會被有效壓抑,
至於豪宅已經變成投資商品,要炒就讓他們炒個夠吧,至少不要像現在這樣,透過媒體拉抬炒作豪宅行情,
卻連帶帶動一般住宅飆漲.

stephen_chiou

你怎麼找到這篇新聞的
我一直想找相關清楚解釋的新聞都找不到
我的觀念是來自老總ㄟ那邊， ...
chhars 發表於 09-12-1 09:54 AM

這不是新聞啦,這是小弟自己寫的...
不過當然很多內容是來自於報章、雜誌、書籍...

stephen_chiou

其實壓抑房價最快、最省成本的方式就是
1. 公佈空屋率
2. 公開房地產實際成交價和成交數量
   (現在已有公告,但分區太大,應該比照房仲,公佈到每一條路的市價和成交量)
3. 用實際成交價和平均市價課稅,而非公告價
stephen_chiou 發表於 09-12-1 09:24 AM

其實第三點有更快更省力不用修改法令的方式,就是把現行公告土地現值和地價由兩年調整一次,
縮短為半年、甚至是三個月調整一次,讓公告價能真實且快速反應市價.

其實這些資訊在政府單位的資料庫都有,只看政府要不要公佈而已,
政府只需要公開市場資訊即可,不要讓炒作者有空間能藉媒體散佈不實消息,
用"恐懼行銷"的手法,讓大家因為害怕買不到房子而進場推升房價.
而藉此獲利的只是一小搓人,但房價物價高漲、內需不振的苦果,卻是大家一起承擔.
(其實是連子孫也要一起受苦)

就好像法令規定上市上櫃公司有義務公開財務報表一樣,因為投資人有權知道這些資訊,
有了這些資訊才能依此做出理性投資判斷.
那為何買房就得不到市場公開資訊?買房子對大多數人而言,是一生中最大的投資,
我們有權知道市場真實的狀況.政府沒有大格局做不到"興利"就算了,但至少花點功夫"防弊"總可以吧.

在股市散佈不實言論炒股是有罪的,但散佈不實言論炒房卻無罪,真的很怪...
像現在法令規定,沒有證券分析師牌照,是不能在公開場合發表預測股價的言論和推薦明牌,
以後是不是也應該要規定,沒有房地產高階證照者,也不能公開發表預測房價的言論?
不然現在一堆置入性行銷的節目、新聞和名嘴,都是炒作房價的幫兇.

放任少數人過度哄抬市場,下場就是類似日本經濟失落近二十年、英國和美國的次貸風暴慘狀,
相信這也不是房地產從業人員和政府希望看到的.

綠茶妹

推！真是好文啊。

我心裡有個疑問。
如果房價只漲不跌，
那大家就買房子就對了，反正不會跌。

可是照股票理論，
房價偏離基本面，應該要跌才對。
真是矛盾啊。


我覺得台南的房子沒什麼漲，
我的感覺，(沒經過調查，應該要有科學化的統計，像chhars大寫的查價方法)
新成屋和預售屋漲很多，
但是中古屋沒有漲。

我覺得台南買大樓是現買現套，
和買車子一樣，放越久跌越多。
王建民家的天價豪宅，
我認為增值的空間不大。
(一間將近3000萬)

stephen_chiou

其實我覺得很難
第一個就是房價本身就可以造假了
隨便找個人頭做價，外表再看就無法去否決了
因為高成交價 ...
chhars 發表於 09-12-1 12:36 PM

房價可以做假,但課稅時若用做假後的成交價來課稅呢?
其實大前研一也曾提過,因為老年化社會造成勞動力減少(因為退休沒上班收入的人越來越多),
依"收入流量"徵所得稅的概念繼續玩下去,稅收會越來越少.

大前研一是建議增加依持有的資產多寡來課稅(也就是依"持有總量"來課稅的概念),
例如持有多筆土地和房產的就課重稅,這有個好處是可以把那些熱衷在炒作房地產或
其他有形資產的錢逼出來,去投資真實的產業(也就是把錢逼到股市的IPO市場或開創企業),
促進產業進步和繁榮.

再加上"財產交易稅"的概念是用資產轉手的次數以市價來課稅,依"持有總量"&"轉手次數"
會是未來的稅制改革主流.(ex:就是因為徵不到證券所得稅,所以才改徵證券交易稅)

不然大家一退休領了一筆退休金(或是有錢人錢太多),利率太低不想存銀行,不敢玩股票的就都跑去炒房,
這種金錢遊戲一直搞下去,在崩盤前就只是把房價越炒越高而已.那到最後就會像英美次貸風暴一樣,
搞到經濟蕭條,炒房的人也大失血,大家都沒好處.

stephen_chiou

1990年加權指數從12682跌到2482，
這麼慘的狀況近十幾年來沒發生過。
去年的金融海嘯，對房價的影響好像還好。
...
可是照股票理論，
房價偏離基本面，應該要跌才對。
綠茶妹 發表於 09-12-1 12:37 PM

1990年那次房市崩盤,我記得跟不光是因為股市崩盤而已,
有文章說是因為政府公佈空屋率數字,造成市場震撼.
(那次判定為空屋的標準好像是用每個月的水電費低於某個最低標準,
可是後來政府被營建業罵死了,所以之後公佈類似空屋的數字,判定方式就不同了)

像有人說為何美國會有次貸風暴,原因之一是因為經歷2001年網路泡沫後,股市低迷,
很多熱錢轉進到房市去炒作,造就美國後來的房市大多頭,所以股市崩盤不見得房市就會跟著崩盤.
但目前台灣房市的確出現和股市連動性越來越大的狀況,有新聞說很多投資客是一套資金兩邊在玩.

> 房價偏離基本面，應該要跌才對。
這就跟某些股票為什麼會飆漲是一樣的道理,因為只要有人敢炒、有人敢追就會漲.
供不應求自然就會漲,這是經濟學基本原理.因為他根本就是投機行為,當然就不看基本面,
投機客賭的就是自己不是最後一隻老鼠,後面只要能再找到人接手,他就有獲利空間.

真正的問題應該是:"大部分的房屋產品真的是供不應求嗎?"
事實上我們並不知道,因為某路段某格局的房屋真實成交行情和成交量都沒公佈,
我們只能從媒體得知二手傳播的消息,而這些消息"可能"又被媒體因為廣告利益關係而編造過了.
(我相信精華地段的豪宅真的供不應求,但市郊的一般住宅明顯不是)

股票是"有夢最美",最高點常常出現在編織美夢的時候,可是往往到後來卻落了個
"不如預期"或"利多出盡"的下場.每個時期市場都會出現不同的美夢,
例如以前的DRAM、面板,現在狂炒的MOU、ECFA、電子書...
散戶看到某支飆股漲停鎖死&市場編織的美夢,常會忍不住跳下去追買,
但是之後萬一漲不動又爆大量,那可能馬上就會掛掉.
但房市的問題就在於成交量和成交價這些真實資訊是被壟斷的,那就給建商和投資客很大的"造夢"空間了.

stephen_chiou

有誰知道這第一間、第二間成交的
到底是什麼人?
除非地段特好，真的熱銷，不然很多的首幾筆成交紀錄，到底是真的機率有多高?誰知道
chhars 發表於 09-12-1 02:21 PM

你說的這個手法就類似股市理面,公司派護盤(或主力在炒作)時,自己左手換右手,
營造成交量(也就是流動性)、成交價的作法.
基本上我覺得這根本無法可管,也很難去管.

但是有個出名的例子就是"國產車"這家公司,聽說他下市前護盤護到買回了在外流通的95%股權,
也就是外面只剩5%股票,但是最後因為護盤護到沒錢了,所以還是掛掉.
但是房地產交易頻率沒股票那麼多,作價幾次應該就夠,應該沒有股票這種一喪失流動性就馬上掛掉的問題.

看來只有"公開空屋率"的殺傷力會最大,不過政府應該不肯吧,誰會拿石頭砸自己的腳.
(不知道以後投資客會不會派人長期去空屋用水、用電,如果他連這種成本也吃的下,那我也沒話說了)

所以要避免一般住宅被炒作,政府完全依照市場機制放手不管也不是辦法,還是要搭配稅制改革,
把過多游資引導到別處去才行,不然利率太低,大家還是想炒房.
(就是之前說的依持有資產總量和轉手次數課稅),
至於投資型商品(豪宅、商辦、店面、小套房...),我覺得想炒就讓他們去炒吧,跟投資股票一樣,要風險自負.

綠茶妹

回復 10# stephen_chiou


    大前研一寫的M型社會我曾讀過，
裡面寫的滿切合當前的社會情勢。

現在社會有一個現象，
高齡勞工越來越少。
很多公司會優退等名義，
淘汰40歲或50歲以上的勞工。

企業大量使用派遺人力，
所以無專長的人力會更早找不到工作。

於是大家都想要存夠一筆退休金，
以應付可能提早退休的狀況。
但是錢很難賺啊。

打開雜誌，
上面都會寫如何在50歲存夠退休金。
如果50歲退休，
到80歲還有30年，提早退休真是不容易的事情。