新竹房市奇蹟之紅單實戰篇(4)

ag324

覺得留著賺錢機會大~
不知道 綠茶妹 那間有什麼缺點呢?

綠茶妹

ag324 發表於 12-8-12 09:52
覺得留著賺錢機會大~
不知道 綠茶妹 那間有什麼缺點呢?

我搶到的那一間是低樓層，棟別也很差，
唯一的優點是總價還可以，800多萬不算太高。
我是不會簽約的。
本來要選一間大約740萬的三房，結果我的前幾個人買走了。
不然我覺得那間滿優的，低總價好脫手。


我早上在某個討論區上看到有人在說移動方城買不到，
我的感覺是，好房子竟然大家搶著要，
要買的人趕快去登記候補吧，如果綠茶妹明天退單就會多一間可以買。

它的缺點是緊臨鐵軌和省道，非常吵，
就這2個嚴重的缺點，其他都ok。
走出社區大門就是台鐵北新竹站...真是捷運宅啊！
(台北人還不來搶)


早上昌益小姐很貼心的問我何時有空回接待中心，
她會詳細的介紹建材等規劃。
感覺好像是先訂婚，訂婚後再了解彼此，
ok的話就結婚生小孩，不ok的話就退婚，不需要在婚前交往。
不過我一定會找時間回去聽的，
多了解昌益為什麼成功。

禾佳

15層樓是因為建築法規的成本因素
超過就要用全棟鋼骨結構，那開發成本會大大提升
正常除非地不夠大，不然如果是商辦用地，正常建商是不會拿來建透天
不然就可惜了建蔽率和容積率了，還要考慮退縮或容積轉換等
科商用地的價值我猜可能不如住四吧，但又能蓋到住四的高度
(這要有資料才能確定~是猜的~南部以前我沒見過科商這個地目)

還有就是"魔術手法"(但現在都陸續在修法補洞)
大多狀況都是想辦法把次級品變成高級品並用力的蓋到最佳極限，不會把上級品拿來建次級品

通常蓋房子都是這樣蓋的
6到12
12~15
16~23
通常商業用地地夠大都能蓋到滿的
除了大都市，絕大多地方的所謂商辦大樓其實都是住商混樓

建案為什麼蓋怎樣其實可以用EXCEL整個算出來(房地產最大好處就是資料都公開的也不變~買兩本相關考試用書就一堆正確算法在其中)
先導入有什麼法規在其中，在導入精算的公式
大致就答案都能出來
比較精彩的就在魔術手法上面，這個往往效益驚人(好比透過怎樣使法~可以多十間*700萬=多的獲利)

向文章內說到量大制價，但剛好又會對應到公設比
所以每一層是卡住每一層
不會說有了哪個好處，另一邊就能變化怎樣
依法有據

但如果是先拿到依法有據後再改的，那就沒話說瞜
像工業用地是全台灣最多人會玩的遊戲了

很多細節@@講不完
其實真正的地產長期操作者，每一位都很會算這個喔
可是這跟能否獲利又是一回事了
重要的是要知道怎麼去活用並賺到錢
不然代書更會算~不就每位代書都過億身價~實際上沒這回事

就像以前仲介土地的時候，往往賣土地的自己都還不知道自己土地的價值在哪
但打著如意算盤的買家早就口水流到不行了
結果還要透過仲介算給他看才曉得(房仲應該不會學到這個)
還有聽過很誇張地跟市價差對折
因為地主是單純以坪數去換算成交市價
但實際上如果是要賣給建商，那不單純只是那樣計算
像上面說的如果地目本來是住三，後來整個區域轉成商三
那地目價值就真的大大改變，能蓋的樓高也大大改變
這時候就是仲介的價值所在，市場中的仲介本來就是要預防資訊不對稱，當中間的公道人
提醒買賣雙方目前的價值所在，但大多數人根本不信仲介
畢竟這行業的人良銹不齊，還有惡劣的自己暗槓過透手


台灣其實有非常多地方，都是本來屬於違法地目使用
後來都因為整批蓋好了，政府只好從善如流轉地目
這樣其實是弊多於利，因為地目通常都是那一區域的地質調查後的結果
如果擅改地目建築卻沒有考慮到地質(通常大型建商都有這方面人才)
那反而可能蓋完就變比薩斜塔了

@@很多很多很多很多很多
><講不完
以上沒有講詳細的，要詳細的就還要在調以前的資料出來補習
就聊這樣表面的就好了~謀沒那麼多閒功夫去一一拆出計算

綠茶妹

土地實在是太深奧了，
我不做不了解的產品。
目前投資的標的仍以一般住宅為主，
我對住宅最熟。

禾佳

綠茶妹 發表於 12-8-12 21:37
土地實在是太深奧了，
我不做不了解的產品。
目前投資的標的仍以一般住宅為主，

不是那個意思
了解一些法規面向和精算面向
有時候會撿到粗俗的寶物
其實很多投機客是專做這方面的
好比從某透天中發現再利用的玄機，或者價差
重要的是那個價差夠成本回來加賺不少(等於穩賺)


台北市就比較特殊了
大多投機客都不知道要算這個，都玩硬的
台北人口條件有到，重要工商事務辦公室全落在台北
所以看不出懂不懂精算法規的差異在哪裡，可說是只要敢進場幾乎都能賺錢出場
如果以北部大多數投機客的作法下中南部玩，
10個8個會玩死，1個靠運氣賺到，1個才是真正透過法規與精算的實力賺到

很少南部有實力的投機客上北部會玩到死(只是出手沒北部客那麼敢出手)
但是一大掛的北部客下中南部都被玩到死
慎也，做自己懂的市場就好

閒人英郎

15楼以上
好像室内需要设置消防洒水
加上钢骨结构
电梯
营建成本每坪可能会增加5万？以上

綠茶妹

嗯~找到的資料如下

建築技術規則規定高層建築指樓高50公尺以上或16層樓以上依第二百五十七條 高層建築物每一樓層均應設置火警自動警報設備，其十一層以上之樓層以設置偵煙型探測器為原則。
　 高層建築物之各層均應設置自動撒水設備。但已設有其他自動滅火設備者，於其有效防護範圍內，得免設置。

超高樓層每一層都要有灑水頭，
所以每一層的樓高都比較高。

我自己是喜歡全棟每一間都有灑水頭的。
前年有一個新聞，
有一個交大的男生為了幫女朋友慶生，
在motel的床上擺很多蠟燭，然後去接女友，
結果回來房間就燒掉了，
但是因為有灑水頭，所以只燒了那一間的裝潢。

所以我覺得有灑水頭比較安全。

mewmi

因為在好多好多年前.. 新竹的行情一坪還不到10萬時..
那些好地幾乎都被它買走了..
那個年代園區的氣氛是.. 好地點都可惜了.. XD

mewmi

綠茶妹 發表於 12-8-13 07:38
嗯~找到的資料如下

綠大.. 有灑水頭很重要..
但灑水頭的位置與屋內淨高會有很大的差別..
以前在看新竹房屋時就看過一般比如說樓高3米.. 扣掉樓地板15cm.. 灑水頭15cm.. 這樣天花板就剩2米7..
但是就有建商會把高樓層樓高拉到3米3..

綠茶妹

mewmi 發表於 12-8-25 11:19
綠大.. 有灑水頭很重要..
但灑水頭的位置與屋內淨高會有很大的差別..
以前在看新竹房屋時就看過一般比如 ...

是啊...有灑水頭的話，樓高至少要3米2才不會感覺不舒服。
我家是3米3。我覺得滿不錯的。

mewmi

綠茶妹 發表於 12-8-25 16:03
是啊...有灑水頭的話，樓高至少要3米2才不會感覺不舒服。
我家是3米3。我覺得滿不錯的。
...

綠茶大果然專業..