看屋記--睿海店面

綠茶妹

自從我們搬到新房子之後，
過著舒適的生活，但是說實在的，
這麼大的房子很舒服，卻不會生錢，隨時間拉長會漸漸變舊。

經歷了賣掉舊房子的經驗，
讓我感覺園區附近的三房變現性極佳。
我曾問過仲介，什麼樣的房子不好賣？
他說屋況不佳的房子不好賣。
還有，坪數太大的房子也不好賣，
例如在新竹，100坪以上的房子不好賣。

所以我們的想法，可以再投資三房，
或是換一間店面。
擁有店面一直是我們的夢想，所以我們開始了看店面之旅。

噹噹噹~~~下面就是第一站，睿海店面。



睿海社區三面(還是四面？)臨路，建美路、建功一路和公道五路。
我先看的是上面建美路的店面。
資料如下：
開價2988，樓高地上1~4樓半，地下1樓是車庫，
地下1樓的車庫外有鐵捲門，與睿海社區的其他大樓居民同一個進出車道。
臨建美路。
地下1樓最多可以停3台車，不過面寬很小，不能併排進出。
店面寬5米，主建物坪數78坪多。無電梯。

昌益近幾年蓋的房子都是這樣子，店面在最前面一排(假透天)，
面寬和單層面積都非常小。
優點是地下室有車道。
如果要做生意搬貨，或是樓上住人進出都相當方便。


以前沒看過昌益的店面。
我知道很多社區的店面只有單一出口，不能從店面的後門進到大樓中庭。
也沒有地下室，地下停車場的車位要另外買。

我看完是感覺價格還算有親和力，
2988打個85折好了，
2540左右，空間滿大的。
如果屋主住那邊，還可以享受社區的公設，睿海的公設滿不錯的。

不過，這間的最大缺點是不熱鬧！
做生意做不起來。
面寬5米我也覺得怪怪的，我覺得它比我家客廳的寬還要小。
我家客廳實測牆面到牆面是433公分。
下次應該帶捲尺去量量看。

===========我是分隔線=============================

後來仲介小姐又帶我們去看另一間也是睿海的店面，
這間資料如下：
開價3988，樓高地上1~4樓半，地下2樓是車庫，地下1樓是夾層，
地下1樓最多可以停3台車。
臨建功一路。
店面寬5.5米，主建物坪數101坪，加上夾層的面積是120坪。有電梯。
帶租約，每個月6.6萬，租約還有3年。

這間的條件就優多了，建功一路比較多商家。有電梯上下樓方便。
不過它的租約太差了，如果3988*0.85買到，
那麼報酬率=(6.6*12)/(3988*0.85)=2.3%。
因為這個店面就是仲介公司本身，
要是夠便宜的話，仲介公司會自己買下來，
顯示它沒什麼投資價值。
而且還要被這個便宜的租約綁起來，非常的不優。
不過面積很大。

令我感覺到新鮮的是，夾層出現在地下1樓，非常特別的隔局。
它們B1是做成大會議室，空間很大。

==============還是分隔線=================

最後要請教一下版上的專家，
請問1樓挑高店面，例如挑高7米自己隔夾層，有沒有什麼問題？
關新路上的月影店面就是這樣子的物件，
權狀上只有主建物30坪，但是做完夾層後就變成60坪超大，
而且它的面寬超寬，至少有6米。
光是看面寬也覺得很優。而且我覺得它的地點滿明顯的，
去日光公園散步散完順便買買東西。
但要是不算夾層就只有30坪，價格也是3千多萬。


如果和小面寬、5層樓，主建物80坪的店面比起來，
(如：光復路上有昌益蓋的店面，和我上面介紹的睿海非常類似。
成交價也是3千多萬)
你會選哪一種？


最近在賣1坪100萬的世界島店面，挑高10米，
號稱可以加隔2層夾層，50坪立馬變成150萬。面寬9米多。
但是真的有人做2層夾層的嗎？
版上有沒有高手回答一下店面夾層的問題？謝謝！

shex

沒研究過店面 不過非常感謝綠茶妹一系列的文章
以下請繼續..

禾佳

這好像是可以直往交流道的那條馬路旁邊對吧??
對面好像有國泰世華銀行(郵局也在附近)
如果是那邊的房子
面寬是很小
可是地點算不錯
但是有退縮
如果不是因為地點好，有退縮的店面通常都比較難做生意
地點好是沒差啦XD

面寬小小的
餐飲類會聚人這類的比較難進駐
通常都是文百為多

綠茶妹

Cstrategy 發表於 12-8-28 22:34
這好像是可以直往交流道的那條馬路旁邊對吧??
對面好像有國泰世華銀行(郵局也在附近)
如果是那邊的房子

嗯  是啊
正光復路上，北歐丹麥的店面。(如下圖)



就在你說的國泰世華的對面，
現在漸漸熱鬧起來，雖然還有空的，但是開店率大概有三分之二，
月租金8~10萬。(一整棟，至少有78坪)
面寬只有4.5米。

它是退縮的，不過因為整排都退縮好像也還好。
另外我說的有夾層的月影店面在關新路上。
雖然它退縮更多，但是面寬很大，比北歐一堆店面相比，我覺得辨別率比較高。
缺點是只有1樓，2樓是夾層。

生猛海鮮

這公關小姐最近很偷懶。都沒在做公關，專門在賺大錢。買空賣空。

綠茶妹

Cstrategy 發表於 12-8-28 22:57
樓店能搞的變化是比較少
這個售價的表面投報如果只有2.3
那在帶入預期的價值進去

對，仲介也是說3%

以3%算一算喔...8萬的租金，房價要低於3200萬。
可是我怎麼看北歐丹麥和關新路上的其他店面，
都高於3200萬。
(租金大多為8萬)

4%在園區附近有點難。

rickhsu

綠茶妹 發表於 12-8-28 22:44
嗯  是啊
正光復路上，北歐丹麥的店面。(如下圖)

之前公司在那
天天經過那裡

店面一間一間的換

不是很建議買在那

兩光

之前家人就住丹麥，常去那邊，印象中只有金融和房仲進駐店面，其他好像比較少，現在不知怎樣了

兩光

現在在新竹預售屋最快轉手，因為有錢的房仲都在玩預售屋，投入的錢不多但是收益卻快又多

綠茶妹

生猛海鮮 發表於 12-8-28 22:56
這公關小姐最近很偷懶。都沒在做公關，專門在賺大錢。買空賣空。

哈哈~~~
我有上來寫文章就是做公關了咩。

綠茶妹

兩光 發表於 12-8-29 10:39
之前家人就住丹麥，常去那邊，印象中只有金融和房仲進駐店面，其他好像比較少，現在不知怎樣了 ...

最近關新路變化滿大的。
這3個月來，
開了富邦銀行、大眾銀行、中國信託、美華泰。
繼關新路進駐13間房仲之後，
關新路又變成銀行區。

美華泰的生意很好，
關新路有人行道和公園，很多人散步走一走就進去順便買買東西。
自從美華泰進駐，
關新路越來越有商圈的味道。
我也好想買一間關新路的店面，
可是就是貴……


北歐丹麥的店面的確不算很好，
面寬小、不好停車、單層面積也小。
進駐的店家裡，我覺得就謝德貴小兒科生意最好。
關東橋極缺耳鼻喉科診所和大型書店。
這2種店開了一定會賺大錢的。

綠茶妹

兩光 發表於 12-8-29 10:44
現在在新竹預售屋最快轉手，因為有錢的房仲都在玩預售屋，投入的錢不多但是收益卻快又多
...

以前也很多人買預售屋，
然後放到成屋再賣。


因為奢侈稅的關係。
最近新竹流行玩預售屋，
買進之後，大約一年後等到代銷賣完了再拿出來賣。
仲介說很好賺哩...本金200萬，放1年就可以賺50萬。
哈，天底下沒有包賺的生意，綠茶妹可是在金融市場上打滾了10幾年。


我最近看到有些投資客吃下去的貨，平轉又吐了出來，
我猜是因為他們發現沒想像中的好賣。
在停止換約前會有大量的出脫潮，
要是手頭很緊的投資客，不希望成屋後再鎖2年，
就有可能會低價殺出。

謝董

看到綠茶大在金融市場上打滾了10幾年
原來是前輩呀

禾佳

綠茶妹 發表於 12-8-29 20:58
以前也很多人買預售屋，
然後放到成屋再賣。

在救資料晚睡了(救回了)
投資客=一放就20年~30年收取適當利息，靠利滾利在賺錢而不靠價差
投機客=相當時間內轉手賺價差，利息僅是價值之一但非絕對需要

我覺得應該是因為太多人發現房地產轉手好
在賺非常快(看北部投機客很多都幾年就轉幾千萬出來)
所以大家一窩蜂也想搶進

而一部分則是以前大量收貨的人(有些出書的人背後一查都常持有百或千間)
必須要有對象售貨，於是大量出書教學
實際上書中所言大多為皮毛，真正的好書去買本幾本元的考試用書就好了
可是這種書沒人要看，大家只想看峰迴路轉的故事

感覺我真的很會碎碎念不是重點的東西

綠茶妹

Cstrategy 發表於 12-8-30 01:48
在救資料晚睡了(救回了)
投資客=一放就20年~30年收取適當利息，靠利滾利在賺錢而不靠價差
投機客=相當時間 ...

新竹最近很多人搶購預售3房想做轉售的生意。
不過想做生意的人，也要想好賣給誰。
我最近發現在關埔，1300萬的三房預售屋，
投資客買了很難轉出去。

過去績效不等同於未來績效。
首購買1300萬的房子很吃力，
如果自備300萬，每個月還要還5萬元貸款。

就和股票理論一樣，
要把夠大量的1300萬的房子全部消化掉流到自住客手上，
房子才會再漲。