房地產操作 (2)

綠茶妹

房地產操作 (2)

(續)

3. 做房地產同樣需要專注，
比方說有些人做中古屋，有些人做預售屋。
只要能找到賺錢的方法就好，不需要拘泥於賺什麼錢。
建商也是一樣的，每個建商的手法不同，
市場裡的大建商，都有一套生存法則。
我覺得知名建商蓋的房子都有一定的品質，
要是不好也做不大。

還有，每個人熟悉的區域不同，
只做你熟悉的區域就好。
和做期貨一樣，只做熟悉的產品。
很多建商一到了外地就踢到鐵板，台灣這麼小，
各地的房地產觀念和操作不完全相同。
不要是北部和南部的差異，
如果拿台北的思維來新竹做就會失敗。

新竹最貴的住宅區並不是在新竹市區，
新竹人不愛舊房子，只愛新房子，
寧可全新的兩房，也不要買20年的3房。
新竹人和台中人相比，新竹人重地點更重於建商。
台中人比較信任建商品牌。

做房地產務必要多看房子，
了解各家建商的建材、工法、口碑及銷售手法。

分享幾間我比較熟的建商銷售手法。
A建商：蓋到1樓時開始賣預售，也有的還在挖地下室就開賣。
預售到完工大約是2年的時間。
他賣房子追求高的現金週轉率，預售屋售價比市價便宜1成左右。
最快的案子，400多戶1天就能完銷，賣到現場差點要暴動，那個案子的退單率很低。
董事長的名言，最好是今天取得地，明天就能做成產品售出。
這和期貨中的極短線當沖很像，利潤低但是速度快。


B建商：同樣和A建商都是賣平價宅，
先建後售，大約蓋到7樓開始賣，或者說完工半年到一年前開始賣。
價格極有彈性，建商中的市場派，比做股票還有彈性，
比方說開賣時是每坪24萬，
它發現24萬不好賣..那就降到23萬，如果再不好賣，降到20萬再賣賣看。
那之前24萬買到的顧客就是買貴了，沒錯，
所以買這間房子務必了解市價及市場買氣，不然有時候會買貴。
如果他過一陣子發現22萬很好賣，就再往上調回23、24萬。
售價完全是依市場決定。
如果真的很不好賣怎麼辦？他會繼續往下砍價，降到賣完為止。
這家建商來做期貨應該也是高手，停損停的毫不猶豫。

依據我的觀察，它大概在完工附近，或是完工後半年會完銷。
這家建商有另外一個特性，
餘屋極便宜，
在剩下2、3間時會有流血價殺出，
當然這時候物件並不好，例如採光很差的低樓層，
可是對於想便宜自住，或是買來租人，我認為是不錯的選擇。


C建商：蓋的房子是中等品質、高等價位。
定價策略是越賣越貴。他們求的是價差最大化。
通常是會賣在市價略高的價位。
比方說建商開給代銷的均價是30萬。
他一開始的底價是28萬，
銷售達到10% 30% 70% 90% 各種里程碑往上調價1萬。
感覺上這個銷售手法好像很好，早買的人一定佔便宜，
問題是他的起始價格很貴，所以你買的也不便宜。
他的房子常常會賣很久，
我聽過最久的，竹北有個案子賣了5年還有餘屋。

這家建商最大的強項是地點，基地又大又完整，而且都在主幹道旁。
其次公設和室內設計都不錯，我覺得自住還可以。

bacardi

最近經過竹北的"達文西", 發現改名變成"愛因斯坦"了