張欣民：房地產投資賺大錢四大模式大公開！ (轉)

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張欣民：房地產投資賺大錢四大模式大公開！ (轉)

安安你好

【地產專欄】張欣民：房地產投資賺大錢四大模式大公開！Yahoo奇摩房地產編輯部 – 2013年12月10日 上午11:40

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君子愛財取之有道，房地產投資也要懂得正確的方法（相片取自房仲勝經-縱橫億萬商機粉絲頁）
近年來台灣房價飆漲，引發民怨，引來政府打房動作頻頻；相對的，在美國因為次級房貸及二房風暴形成金融海嘯，衝擊全球經濟，明顯的是個「看他起高樓，看他樓塌了」的寫照，樓起樓塌都是因為房產這個主體，房產、房產人人愛，古今中外沒有多大差別，差別在於「君子愛財取之有道」，也就是要有正確的方法。
安卓．卡內基說，「90% 的百萬富翁都是靠著擁有不動產成功的。」事實上，也是有很多百萬富翁，因為不懂如何經營房地產，最後還是回到原點，甚至是負債累累。那怎樣做才是正確的房產投資方法呢？找來找去不外乎以下四種：
一、傳統賺取租金模式
以自有資金買進房地產，長期持有，賺取每個月穩定之租金收入。業餘房地產投資客一般都是心態較保守、風險承擔能力較弱的一群，因此大多是採取傳統房地產投資模式，這也是長期以來，房地產市場上都存在的投資模式，也就是以自有資金買進房地產，長期持有，賺取每個月穩定之租金收入。
由於這類投資者都是以自有資金投資，所以一般比較不會在意外部資金利率之高低，也不會在市場上頻繁殺進殺出。也因為此一長期持有之特性，往往在日後真要處分這些房地產時，其增值之價差也非常可觀。
雖然說此一模式大多是以自有資金來投資，但是仍然要有資金成本的觀念，也就是不動產的投資標的租金報酬率要高過當時定存的利率，而且要高過一個百分點到一點五個百分點才划得來，假如定存利率是2%，那選擇投資的不動產標的之租金報酬率至少要有3~3.5%，才算是聰明的投資。
二、投資賺價差模式
買進低價、賣相較差之產品，以裝修手法「改頭換面」之後，短時間內再以高價賣出，這是很多專業投資客在房市上操作的模式。這種模式並不值得鼓勵，因為這是「投機」不是「投資」，況且國內有奢侈稅，現在這招是行不通的。
三、槓桿操作模式
這類投資者自有資金較低但普遍月收入較高，因此採取高度借貸之槓桿操作模式。這類投資模式雖仍屬業餘投資，但已算是業餘當中最高段之操作手法。
這類手法又可分為兩種，一種是在成屋市場高度借貸之槓桿操作模式，投資者是藉由小單位化手法，將大坪數的房子切割成小單位出租，賺取更高的租金收益，在低利率環境之中，除了第一間房屋投資標的可以租金養活自已之外，還有餘裕可拿一些租金來養第二戶房子。
再以此類推到第三、四戶房子，只要操做得宜，利率相對穩定，這類投資者可在買下持有四、五個標的房子後，在八~十年內還清所有的貸款，這也意謂著這些投資者十年後就不用上班，可以提早退休，讓這幾間房子來養活他們的退休生活。第二種高槓桿操作手法最典型的就是買預售屋，也是一種用小錢賺大錢的操作方法。
四、放長線釣大魚模式
這是口袋夠深、資金夠雄厚的人士之房市投資模式，選定大都市外圍便宜的土地，買下之後就不管它，隨著大都市的發展往外擴張，這些之前被認定不值錢、不值得開發的便宜土地，都會鹹魚翻身變成有價值的黃金地。

天時地利不動產創辦人 張欣民


來源:http://tw.house.yahoo.com/news/%E3%80%90-%E5%9C%B0%E7%94%A2%E5%B0%88%E6%AC%84-%E3%80%91-%E5%BC%B5%E6%AC%A3%E6%B0%91-%E6%88%BF%E5%9C%B0%E7%94%A2%E6%8A%95%E8%B3%87%E8%B3%BA%E5%A4%A7%E9%8C%A2%E5%9B%9B%E5%A4%A7%E6%A8%A1%E5%BC%8F%E5%A4%A7%E5%85%AC%E9%96%8B-034008439.html

閒人英郎

不是还有第五大模式
赚仲介费的方式吗？                                          

宋禮

有錢了以後，投資房地產是個不錯的選擇！
那是我的長期計劃！
很久很久以後......