房貸族注意！踩到這5大地雷就享受不到報稅優惠

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房貸族注意！踩到這5大地雷就享受不到報稅優惠

鉅亨台北資料中心※來源：今周刊2019/04/13 12:42

撰文／歐陽善玲

小惠結婚 8 年，婚後即與公婆同住，隨著孩子出生、長大，居家空間日漸不敷使用；過去兩年她積極存錢、看房，希望能「自立門戶」，給小孩一個獨立空間。去年她總算遇見了心儀的物件，沒多久就下訂交屋，成為房貸一族。

「聽說房貸利息能抵稅，究竟該怎麼利用這筆貸款申報，才能有效節稅？」成了報稅前小惠最想搞懂的事。

房貸族在判斷「能否利用房貸利息節稅」時，第一步要先確定自己是用「列舉扣除額」還是「標準扣除額」才划算。若經過試算，發現以「標準扣除額」申報能抵較多稅，那麼就不須考慮「列舉扣除額」中的「購屋借款利息」優惠。也就是說，「房貸利息能抵稅」看得到吃不到。

因此以標準扣除額，還是列舉扣除額計算更符合利益，須將「列舉扣除額」項目全部加總起來，算算看是否超過標準扣除額。

以小惠為例，夫妻合併申報標準扣除額為 24 萬元；而盤點常見的列舉扣除額項目，有保險費（每人上限 2.4 萬元），小惠一家三口可扣 7.2 萬元；還有醫藥費支出約 3 萬元，總計 10.2 萬元。此時，加計房屋利息若超過 24 萬元，那麼就可採用列舉扣除額申報。也就是，小惠的房貸利息以整數計，至少要 14 萬元。

進一步試算，要達到每年 14 萬元的房貸利息支出，以銀行借款利率 1.7％計算，房貸總額約 824 萬元；若利率為 1.8％，則房貸總額至少要 778 萬元。小惠的購屋借款達 950 萬元，房貸利率為 1.8％，一年利息超過 17 萬元，因此以列舉扣除額申報更有利。

房貸不限筆數   但限定一屋

富邦證券專家團隊協理陳秋蘭指出，銀行會不定期推出各式購屋貸款專案，或配合政策推出「青年安心成家購屋優惠貸款」，由於優惠貸款都有一定額度上限，超過的部分，就會適用其他方案，改採另一種利率計算房貸利息，但不論房貸總額拆成多少筆，利息部分都可加總計算。

重點是，如果購買的是兩間打通的房子，或屋主將上下樓一起賣，房貸利息列舉扣除，就只能限定一屋，而不是直接扣除總房貸的利息金額。

例如，小惠買進兩間相連且打通的公寓，總貸款金額為九五○萬元，假設兩間房貸金額分別是 300 萬元及 650 萬元，那麼她的購屋借款利息只能擇一屋扣抵。以為打通、房子「二合一」房貸利息就可合併計算，是天大的誤解。

不是有繳房貸就行   重點是設籍

安永會計師事務所稅務服務部會計師林志翔表示，依《所得稅法施行細則》，購屋借款利息扣除必須符合幾項要件，像「納稅義務人、配偶或受扶養親屬於課稅年度在該地址設籍」這件事，就很容易被忽略。

不少人買進新屋後，會花一段時間裝潢整修，同時選擇黃道吉日「入厝」；要是去年 6 月就交屋並開始繳房貸，但房子裝潢花了 3 個月，之後又看了農民曆，決定過完年再設籍入住，那麼今年報稅時，購屋借款利息就不符合扣除要件。或是雖然交屋後就直接入住，但包含本人、配偶及申報扶養親屬都未在該年度設籍，或在自宅設立公司，購屋利息也無法扣除。

資料來源:鉅亨網