炒房大咖「勇哥」炒作1919間房祕辛 作者： 文／陳妍蓉 | 財訊雙週刊 – 2013年1月4日 下午1:29
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炒房天王黃勇義被起訴了，外界對於他被起訴並不意外，意外的是，他竟然能在短短八年炒房1900多戶，他究竟是什麼人物？又是靠著什麼手法，能在沒有背景、沒有本金的情況下累積出數十億元身價？ 二○一二年十二月二十二日，台北地檢署起訴炒房天王、綽號「勇哥」的黃勇義及其妻子郭枝芬，起訴理由是從○三年起組炒房集團買進總值約二六四億元的房屋、找五十一名人頭戶逃漏稅至少二十億元。勇哥夫婦被依偽造文書、違反《稅捐稽徵法》等罪起訴，最高可處二十年徒刑。
黃勇義究竟靠什麼方法，可花二六四億元買房？
曾與黃勇義貼身合作的一名仲介說，黃勇義是嘉義人，從小家境不好的他，從東南工專畢業、一九九○年代退伍後，就一直在新北三重、蘆洲一帶當仲介，身上沒有任何本金。
從仲介高專變跑單幫 累積看屋實力與炒房心法
當年的三重、蘆洲多是從中南部北上討生活的人，住屋需求大。仲介形容，黃勇義原本在加盟仲介店當沒有底薪的高專，一路培養自己的人脈，逐漸變成跑單幫的「一人仲介」，耕耘許久，累積了強大的看屋實力，完全不需要加盟店的背景也能自己買賣房屋。
一九九六年，當時房地產市場正達到九○年代的最高峰，就連桃園、高雄的中古屋房價每坪也超過十萬元，房市熱絡的氛圍不輸現在；但沒想到一九九七年亞洲金融風暴爆發，台灣雖然受傷不深，但股價、房價卻是一路重挫下滑，能脫手賣屋的人，都急著想把房屋換現金。
當時才三十三歲的黃勇義，仍是跑單幫的「一劍俠客」。熟識他的人說，黃勇義看準了時機，拿出多年存下來的積蓄開始掃貨，最早先從三重、蘆洲、他最熟悉的區域開始進場，低價買進一些屋況條件差的房屋，再用小錢粉刷，重新裝潢、包裝後墊高價格出售，中間賺些許的價差。
黃勇義透過這種手法，一路從新北市買進台北市精華地區，才發現原來更大的魚在台北市。假設一戶新北市的房屋價差五十萬至一百萬元，台北市精華區的價差可以高達三百萬元以上。
黃勇義開始鎖定台北市中心好地段房屋，手法如出一轍。○六年時，光是大安區的房屋就高達五至六百戶，手上的房屋更是上千戶。沉重的房貸壓力下，黃勇義於是透過人頭戶高額貸款，以槓桿來操作。
從新北市炒到台北市 大安區四字頭以下「全掃」
了解內情的仲介說，黃勇義最常玩的就是，浮報成交價後再高額超貸，尤其○六年時，銀行爛頭寸多，借貸金額也浮濫，更造就了黃勇義大玩槓桿遊戲的背景。
假設一戶中正區公寓總價一千萬元，黃勇義直接透過人頭買下，並與熟識的仲介、代書合作偽造文書，將房屋成交價寫成一千兩百萬元，以當時銀行貸款成數八成來看，黃勇義可以直接貸到九六○萬元，頭期款等於只要四十萬元。
黃勇義再用二十萬元整修公寓，隨意包裝成看起來還不錯的裝潢，然後直接開價一三五○萬元出售，給人殺到一千三百萬元成交，扣掉二十萬元的裝潢費，中間賺了二八○萬元的價差。
黃勇義還不願讓裝潢工賺裝潢費用，他直接組成一個裝潢團隊，自己買屋、自己裝潢、自己賣屋，形成「一條鞭」概念的企業組織，完全不給外人插手賺錢。
到了後期，黃勇義一個人已經無法掌管所有的投資事業，他直接組成了炒房部隊，旗下以天義國際公司當作據點，他的妻子郭枝芬掌控資金調度、不動產標的買賣，助理劉亞陵負責聯繫人頭出面簽約，人頭江俊毅則負責看屋、議價，並找親友當他的人頭，再給這些人頭一些跑腿費。
黃勇義從○三年開始「掃」大安區房子，開出「二字頭」全買的豪語，一路到○八年金融海嘯爆發時，大家避之惟恐不及，只有黃勇義繼續掃貨，「大安區的房子不管條件、內容，即使是凶宅也可以，只要房價四字頭就買下來。」
這麼一掃貨，大安區再也看不到單價低於四十萬元的房子了，因為只要被他整理過後，單價立刻拉高出售，房價也在他掃貨出貨、一來一往中，平白墊高了好幾成。（本文節錄自415期財訊雙週刊）
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發表於 13-1-11 09:01
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