集村農舍

綠茶妹

新竹縣最近流行一種透天叫「集村農舍」，這是我今天剛聽到的新名詞，
它是農舍，但是它的配地不在房子旁邊，可能在鄰近鄉鎮的偏遠山上。
因為5年不能過戶，所以5年內，房子的權狀還在建商手裡，看起來是滿有風險的。



以下為簡單的說明：原文出處
-----------------------------------------------------------------------------------所謂農舍，就是一塊土地，拿出1/10來蓋房子，9/10還是農地。

所謂集村農舍，就是比較靠近都會區的一小塊農地，蓋至少20戶農舍，而這至少20戶農舍的9/10配地在鄰近鄉鎮或農舍所在的鄉鎮上。


因此，如果有800坪的地，就能拿出80坪來蓋房子，樓高10米以下，一般都是3層。80坪土地拿出30坪地坪來蓋，三層也大約80--90坪了，還有50坪空間可當道路、車位、花園等等。---->一般農舍。
如果有1600坪的地，就能蓋20戶房子，鄰近地區還有14400坪空地。---->集村農舍。

而集村的配地一般都選在鳥不生蛋的貧瘠山坡地，所以這樣建商才能用一般透天的價格，賣一間農舍+9/10的濫山坡地。

山坡地徵的稅是田賦，目前停徵中，但房子的房屋稅是要繳的，我忘記房子所在的農地要不要繳土地稅。
另外農舍貸款的利息無法申報所得稅抵稅。


集村農舍買賣大概流程：

1.建商在近市區處找一塊假使一戶地坪約80坪的地，20戶就要1600坪的田地當建築用地。
2.建商在鄰近鄉鎮找一塊假使一戶地坪約720坪的地，20戶就要14400坪的田地當配地，如果找不到一整塊，分成好幾塊也行。
3.做廣告蓋樣品屋
4.集滿20戶購買者後，將此案暫停
5.20人當起造人，須先將配地過戶給這20人，並取得農民資格
6.如果一切順利，這20人就委託建商幫他們跑建照流程，一般從開賣到取得建照，需要一年以上的時間。
7.建照取得開工，如果建商資金雄厚，一般1年就能蓋完
8.申請使用執照
9.過戶
10.結案

而樓主想買快蓋好的農舍，看樣子農舍已經進行到7--8之間了，您忘記想買農舍需要有農民的資格，也就是如果你無法取得農民資格，您也無法買到〈我忘記集村農舍5年後是否變成一般住宅，若是，那就不用農民資格了〉。

另外農舍從取得使用執照後5年內禁止買賣，就算樓主是農民，您也要等5年後房子才能過戶到你手上，這五年的風險〈房子不是你的名子，你要繳貸款...〉，必須跟原屋主與建商做好風險管理，免得5年後原屋主告您侵占，因為您買了農舍，您無法去法院公證，因為規定就是5年無法買賣，但為何那麼多農舍蓋完都能買賣？就是有設定抵押權，讓房子的所有權被限制在農會或您的手上，原屋主掛5年的名義後，時間一到就得乖乖過戶給您了，但我還是要說，這有點鑽漏洞，只是我是沒聽過這種糾紛的，因為起造人通常要花2--3年來等房子交屋，這中間的煎熬，不是買成屋的屋主能夠了解的。

這都有法規，請在GOOGLE鍵入集村農舍即可。

我一直以為集村農捨是一種聚落的代表意思呢
原來也是一種建築物
學到一課
感恩

綠茶妹

我正在研究新竹房地產，剛才又多學到一個名詞「重疊別墅」，
1、2樓一戶，3、4樓一戶，有點像公寓又不太像公寓。

賴皮小豬

那自己找農地買來自己蓋～不是就沒這些風險ㄌ

綠茶妹

回復 4# 賴皮小豬


    貴呀~~如果到竹中去買300坪的農地，這樣子可以取30坪來蓋房子，300坪的農地成本滿高的。

Evil

回復 5# 綠茶妹


綠茶妹很久沒上coco了哦,
也沒看妳po交易歷程了.

TrendRover

回復 5# 綠茶妹


    我研究新竹農舍一陣子了 :
   便宜的: 新城 (800坪約 500~600萬) 因斷層帶套牢很多人 .娥眉湖: 一分(290坪) 約100萬 .上班的人太遠.(一樣的較近斷層) .
   竹東往內灣也炒高但還算能負擔.
   芎林竹北是頂了碰不得:等利率一升應會大跌 .
  我想蓋鋼骨平房防震屋 ,問過 賣屋的 應抵擋不了 上下晃 ----你會被屋內東西打
爛.
   我會考慮 的套牢密集區有:
     1.愛迪生山莊: 離三期後門約 500公尺 (對園區人應有長遠吸引力套牢 10~20年應會隨 園區擴大而解套--------
         可殺價因太多人要賣 . 聽說後期的有簽約蓋房子需統一樣式,不知能否容納我的地震屋樣式 .
     2.聯華山莊附近: 斷層需研究清楚 (上次路斷掉).
     3.千甲路:千甲路十年前蓋的套牢別墅現登高解套中 ----需等下跌再進 ,但千甲輕軌站一設 ,
        千甲要跌的幅度就小了 ,10~20年前 千甲治安很不好 .

TrendRover

http://sale.591.com.tw/sale-detail-138639.html

這樣蓋要 1900萬,我寧願買 500~600萬的地自蓋 ( 我半年前問的case有好多是此價位附近 ).

TrendRover

我曾往頭份三灣找地,那兒也不貴 不嫌遠 蓋農舍,
有人蓋的是 :
   只用 一樓 (因70~80 地可蓋) 二樓當雜物堆放或 規劃降溫空間(冷房溫室) .

綠茶妹

千甲路地點滿不錯的，現在比以前熱鬧多了。
集村農舍在竹中那邊滿多的。
至於鄉下的別墅，我覺得放翁清境看起來好漂亮，
不過我不會買鄉下的別墅，一來沒錢，二來我覺得脫手不易。
三灣很偏僻 @@

竹北的房價我覺得太高了，空地還這麼多，開價要20萬真是不合理。